Kredyt hipoteczny – ranking kredytów hipotecznych

Kredyt hipoteczny, czyli kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie finansowe, które cieszy się wśród Polaków ogromną popularnością. Mało kogo dzisiaj stać na zakup własnego „M” za gotówkę, dlatego długoletnie zobowiązania oferowane przez banki są tak chętnie wybierane. Zapotrzebowanie na mieszkania w naszym kraju jest ogromne, dlatego oferta kredytów hipotecznych także jest spora. Jak znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny? Prezentujemy ranking kredytów hipotecznych, w którym porównujemy najlepsze oferty od renomowanych instytucji bankowych. 

Ranking kredytów hipotecznych

Kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć? 

Kredyt hipoteczny inaczej określa się jako kredyt mieszkaniowy. Mimo tego, iż mieszkanie jest jednym z najważniejszych dóbr w życiu każdego człowieka, to koszt jego zakupu dla przeciętnego obywatela jest niezwykle wysoki. Osoby utrzymujące się z pensji w wysokości średniej krajowej nie mają praktycznie możliwości, aby po kilku latach pracy zakupić mieszkanie za gotówkę.

Niektórzy decydują się na wieloletnie oszczędzanie, jeszcze inni proszą o pomoc swoją rodzinę, jednak jest znacznie prostszy sposób na zakup mieszkania. Chodzi tutaj oczywiście o kredyt hipoteczny. Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka na nieruchomości. Bank ma w ten sposób gwarancję, że w razie dużych opóźnień w spłacie może zgodnie z umową przejąć nieruchomość objętą hipoteką. 

Popularność kredytów mieszkaniowych w Polsce

Kredyty mieszkaniowe cieszą się w Polsce z roku na rok coraz większą popularnością. Pożyczanie środków na zakup mieszkania od banków to obecnie jeden z najwygodniejszych i najczęściej wybieranych sposobów. Agencja AMRON-SARFiN w raporcie przygotowanym w 2019 roku wskazała, że w ciągu jednego roku w Polsce udzielono prawie 250 tysięcy kredytów hipotecznych opiewających na łączną kwotę 62,6 miliarda złotych.

Liczba udzielonych kredytów wzrosła rok do roku o 6%, zaś całkowita wartość wszystkich aktywnych zobowiązań podniosła się aż o 16%. Coraz większa liczba udzielanych kredytów hipotecznych ma także bezpośredni związek z sytuacją na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań nieustannie rosną. Raport przygotowany przez analityków Narodowego Banku Polskiego wskazuje, że w całym 2019 roku ceny mieszkań w ujęciu całego kraju podrożały o kilkanaście procent. 

Podstawy prawne udzielania kredytów hipotecznych 

Aktem prawnym regulującym zasady udzielania kredytów hipotecznych jest Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Czytamy w niej, że umowa kredytu hipotecznego zawiera informację o tym, iż kredytodawca zobowiązuje się, aby udzielić kredytobiorcy kredytu zabezpieczonego hipoteką (bądź innym prawem, które jest związane w sposób trwały z nieruchomością) na następujące cele: 

• zakup mieszkania bądź domu,
• wybudowanie domu lub jego przebudowa,
• zakup spółdzielczego prawa własności do lokalu, 
• zakup prawa własności do nieruchomości gruntowej (bądź jej części),
• zakup udziałów we współwłasności mieszkania lub domu. 

Kredyty hipoteczne są udzielane nie tylko w złotówkach, ale także w innych walutach. Jeżeli zaciągamy zobowiązanie w polskiej walucie, wówczas rata kredytu uzależniona jest tylko od oprocentowania długu. Z kolei przy kredycie hipotecznym w innej walucie na jego ostateczny koszt wpływa w głównej mierze kurs danej waluty, a dopiero w dalszej kolejności oprocentowanie. Kilka lat temu głośno było o kredytach hipotecznych udzielanych we frankach szwajcarskich, które z powodu wzrostu notowań tej waluty stały się wyjątkowo kosztowne dla konsumentów. 

Rodzaje kredytów hipotecznych 

Specjaliści wyróżniają kilka podstawowych rodzajów kredytów hipotecznych. Najczęściej klasyfikuje się je ze względu na cel kredytowania, czyli na:

1. Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Jest to klasyczny typ kredytu hipotecznego, tzw. kredyt mieszkaniowy. W takim przypadku bank przelewa pieniądze z kredytu na konto wskazane przez sprzedającego mieszkanie.
2. Kredyt hipoteczny na budowę domu. Zamiennie określa się go jako kredyt budowlany. Pieniądze są wypłacane przez bank w transzach w zależności od postępu prac na placu budowy. 
3. Kredyt refinansowy. Jest to opcja przewidziana dla osób, które chciałyby przenieść swój kredyt hipoteczny do innej instytucji bankowej. 
4. Hipoteczny kredyt konsolidacyjny. Podstawową funkcją takiego kredytu jest połączenie różnych kredytów w jedno zobowiązanie finansowe. Dzięki temu kredytobiorca może spłacać swój dług w ramach jednej, niższej raty. 

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy – różnice 

Są osoby, które terminów kredyt mieszkaniowy oraz kredyt hipoteczny używa zamiennie, ponieważ uważają, iż oznaczają w praktyce to samo. Okazuje się, że jest to prawda, ponieważ oba te produkty bankowe udzielane są w zasadzie na takich samych zasadach. Oprocentowanie oraz warunki ich udzielania są identyczne. Jedyną różnicą jest cel, na który można je przeznaczyć. 

Środki finansowe uzyskane w ramach kredytu mieszkaniowego można przeznaczyć tylko na zakup mieszkania, domu jednorodzinnego, mieszkania komunalnego lub ewentualnie garażu. Jeśli decydujemy się na klasyczny kredyt hipoteczny, wtedy liczba dostępnych możliwości jest znacznie większa.

Z kredytu hipotecznego możemy sfinansować wszystkie powyższe cele, a oprócz nich, także pozyskać finansowanie na budowę domu, zakup działki budowlanej bądź zrealizowanie remontu nieruchomości. Kredyt hipoteczny to rodzaj zobowiązania, który można przeznaczyć na więcej celów niż kredyt mieszkaniowy. 

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to produkt finansowy, który zaciąga się w jasno określonym celu. Klient instytucji bankowej, który wnioskuje o taki kredyt, musi udowodnić, że planuje w najbliższym czasie zakupić dom, mieszkanie lub działkę.

W ramach kredytu hipotecznego można także sfinansować remont bądź budowę domu. Warto wiedzieć, że podstawowa różnica pomiędzy klasycznym kredytem gotówkowym a kredytem hipotecznym polega na tym, że w tym drugim przypadku gotówka nie wpływa na konto klienta. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest kredyt na budowę domu, gdzie bank wypłaca sukcesywnie kolejne kwoty wraz z zakończeniem realizacji kolejnych etapów budowy. 

Nie jest możliwa sytuacja, w której wnioskujemy o kredyt hipoteczny, a następnie przeznaczamy go na dowolnie wybrany cel. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w sposób bezpośredni wiąże się z koniecznością zakupienia nieruchomości. Dodatkowo, ta nieruchomość do czasu spłaty ostatniej raty kredytu będzie objęta zabezpieczeniem, czyli hipoteką. W ten sposób bank stara się zminimalizować ryzyko kredytowe związane z udzieleniem klientowi zobowiązania. 

Wnioskując o kredyt na mieszkanie można kupować zarówno nieruchomości na rynku pierwotnym (od spółdzielni mieszkaniowych i deweloperów) jak i na rynku wtórnym (od osób prywatnych). 

Jakie wymagania trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny? 

Każdy bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego klientowi jest zobowiązany prawnie do przeprowadzenia weryfikacji zdolności kredytowej. Jest to obowiązkowa procedura, którą muszą przeprowadzać wszystkie instytucje bankowe mające w swojej ofercie kredyty mieszkaniowe. Lista warunków stawianych klientom wnioskującym o kredyty hipoteczne jest dosyć spora. Są one następujące:

• pełnoletność,
• posiadanie ważnego dowodu osobistego,
• pełna zdolność do czynności prawnych, 
• poprawne wypełnienie wniosku o kredyt hipoteczny,
• posiadanie rachunku bankowego wraz z aktywnym dostępem do systemu bankowości elektronicznej, 
• odpowiednia zdolność kredytowa – większość banków wymaga, aby wnioskujący o kredyt hipoteczny posiadał dochody w takiej wysokości, które pozwolą mu na terminową spłatę zobowiązania. Wymagania w tym zakresie są dość mocno wyśrubowane;
• źródło dochodów – każdy, kto wnioskuje o jakikolwiek kredyt bankowy, musi pamiętać o tym, że jednym z najważniejszych warunków jest posiadanie legalnego oraz właściwie udokumentowanego źródła dochodu. W przypadku kredytów hipotecznych najmniejsze szanse na jego uzyskanie mają osoby utrzymujące się z tytułu umowy zlecenia bądź umowy o dzieło. Banki oferujące kredyty mieszkaniowe najchętniej udzielają takich zobowiązań osobom mającym umowę o pracę na czas nieokreślony bądź prowadzącym od dłuższego czasu działalność gospodarczą; 
• pozytywna historia kredytowa – bank weryfikuje ją przez sprawdzenie istniejących baz dłużników takich jak Biuro Informacji Kredytowej czy Krajowy Rejestr Długów, 
• brak aktywnych zobowiązań finansowych – podczas weryfikowania baz dłużników bank szczególną uwagę zwraca na to, czy wnioskodawca nie ma niespłaconych długów z tytułu kredytów lub pożyczek. Zdecydowana większość banków wymaga, aby klient przed uzyskaniem kredytu hipotecznego spłacił wszystkie swoje poprzednie zobowiązania finansowe;
• ubezpieczenie nieruchomości, 
• ustanowienie hipoteki na rzecz instytucji bankowej, 
• odpowiednio wysoki wkład własny, który musi zostać przekazany na rzecz banku przed podpisaniem umowy,
• wysokość wszystkich wydatków w gospodarstwie domowym – bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego bardzo dokładnie sprawdzi, jakie są miesięczne wydatki wnioskodawcy: rachunki za media, czynsz, raty innych kredytów i pożyczek, koszty utrzymania rodziny. Wszystkie te wydatki należy dokładnie udokumentować, aby bank mógł wyliczyć wszystkie parametry kredytu w sposób dokładny;
• liczba zapytań o kredyty w ostatnim czasie – osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny powinny pamiętać o tym, aby nie robiły tego zbyt często. Każdy złożony wniosek jest odnotowywany w bazie BIK przez banki. Im więcej zapytań, tym mniejsza szansa na uzyskanie kredytu w późniejszym czasie.

Na jak długo można zaciągać kredyty hipoteczne?

Aktualne przepisy prawa wskazują, że kredyt hipoteczny może zostać zaciągnięty na maksymalnie 35 lat. Jeśli ktoś ma taką możliwość, ma oczywiście prawo, aby spłacić takie zobowiązanie odpowiednio wcześniej. Wiele banków proponuje także klientom kredyty hipoteczne na 10, 15, 20 lub 25 lat.

Jeżeli osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową oraz zgromadził wymagany przez bank wkład własny, decyzja o okresie spłaty kredytu hipotecznego należy wyłącznie do niego. Na rynku jest obecnych mnóstwo zróżnicowanych ofert kredytu hipotecznego, dlatego znalezienie najlepszej oferty nie powinno być trudne.

O czym trzeba pamiętać wnioskując o taki kredyt?

Kredyt hipoteczny nie jest jednak produktem finansowym, który powinien zaciągać każdy. Banki z roku na rok zwiększają swoje wymagania wobec wnioskodawców, aby ryzyko kredytowe obniżać do jak najniższego poziomu.

Obecnie bardzo istotny jest wiek oraz doświadczenie zawodowe osoby wnioskującej o kredyt. Warto wiedzieć, że przyszły kredytobiorca ma małe szanse na to, aby termin spłaty kredytu mógł być rozłożony na tak długi czas, aby sięgał aż do przejścia na emeryturę. Niektóre banki starają się jednak odpowiadać na rosnące potrzeby klientów, dlatego jeśli komuś bardzo zależy na długim okresie spłaty, może wówczas wykupić dodatkowe ubezpieczenie na życie lub zdecydować się na dopisanie młodszego poręczyciela.

Osoby wnioskujące o kredyt na mieszkanie powinny także wiedzieć o tym, że duże znaczenie na prawdopodobieństwo jego uzyskania ma także to, czy ubiegamy się o niego samodzielnie czy we dwoje. Jeśli własne mieszkanie chce nabyć małżeństwo, wówczas wspólne wnioskowanie będzie dla nich o wiele korzystniejsze. Banki znacznie przychylniej rozpatrują wnioski o kredyty hipoteczne od osób, które składają go wspólnie. Wniosek złożony przez dwie osoby sprawia, że ich zdolność kredytowa staje się wyższa. Taki tryb wnioskowania daje również szansę na uzyskanie zobowiązania na atrakcyjniejszych warunkach.

Sposób na zbudowanie pozytywnej historii kredytowej

Sporo osób ma ogromny problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego, ponieważ w ogóle nie posiada historii kredytowej. Banki z dużą ostrożnością podchodzą do udzielania długoletnich zobowiązań osobom, które w przeszłości nigdy nie zaciągnęły zwykłego kredytu gotówkowego lub pożyczki. Pozytywna historia kredytowa to jeden z najważniejszych wymogów, o którym nie można zapominać.

Co zrobić, aby bez przeszkód uzyskać kredyt hipoteczny? Dobrym sposobem na zbudowanie pozytywnej historii kredytowej jest wcześniejsze złożenie wniosku o kredyt gotówkowy. Najlepiej jest złożyć go minimum pół roku przed ubieganiem się o kredyt hipoteczny. Taki kredyt gotówkowy szybko spłacimy, dzięki czemu zbudujemy sobie pozytywną historię kredytową.

Niektórzy w celu zbudowania pozytywnej historii kredytowej sięga także po chwilówki online czy karty kredytowe. Trzeba jednak pamiętać o jednym, istotnym warunku: wszystkie zaciągnięte zobowiązania muszą zostać spłacone w terminie. Dodatkowo, okres ich spłaty musi zakończyć się przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Jeśli będziemy wnioskować o kredyt hipoteczny mając niespłacone wcześniejsze pożyczki i kredyty, wtedy nasza zdolność kredytowa będzie z tego powodu mocno obniżona.

Dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego

Bank udzielający kredytu hipotecznego wymaga od potencjalnych kredytobiorców, aby dostarczyli szereg ściśle określonych dokumentów. Dotyczą one nie tylko aktualnej sytuacji majątkowej wnioskodawcy, ale także sposobu zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego, co jest istotne z punktu widzenia instytucji bankowej udzielającej zobowiązania. 

Wśród wymaganych dokumentów znajduje się: 

• Dowód osobisty oraz inny dokument tożsamości ze zdjęciem w celu pełnego zweryfikowania tożsamości wnioskodawcy, może nim być np. prawo jazdy lub paszport. 
• Zaświadczenie o zatrudnieniu i uzyskiwanych przychodach – taki dokument wystawia pracodawca. Osoby zatrudnione w oparciu o umowę o pracę muszą przedstawić zaświadczenie od pracodawcy o rodzaju zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanego wynagrodzenia, osoby utrzymujące się z tytułu umów cywilnoprawnych muszą przedstawić wszystkie posiadane umowy i wystawione rachunki, przedsiębiorcy muszą dostarczyć do banku zaświadczenie z ZUS-u odnośnie niezalegania ze składkami a także zaświadczenie z US o braku zaległości w zaliczkach na podatek dochodowy, zaś emeryci i renciści muszą wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny dołączyć odcinek renty lub emerytury bądź ostatni z otrzymanych listów z ZUS-u na temat waloryzacji ich świadczeń. 
• Wyciąg z rachunku bankowego z ostatnich kilku miesięcy. 
• Zaświadczenie z ZUS o wysokości podstawy, od której pracodawca odprowadza składki na ubezpieczenia (dotyczy osób pracujących w oparciu o umowę o pracę).
• Dokumenty potwierdzające własność nieruchomości w rękach sprzedawcy. 
• Operat szacunkowy nieruchomości – taki dokument przygotowuje niezależny rzeczoznawca.

W sytuacji, gdy o kredyt hipoteczny ubiega się małżeństwo, wtedy bank będzie także wymagał dostarczenia odpisu aktu małżeństwa. Jeżeli małżonkowie mają podpisaną rozdzielność majątkową, to trzeba także dostarczyć dokument ją poświadczający. Z kolei osoby prowadzące działalność gospodarczą będą musiały także dostarczyć rozliczenie PIT za rok ubiegły a także podać swój numer NIP i REGON. 

Mieszkanie z rynku pierwotnego – potrzebne dokumenty do wnioskowania o kredyt hipoteczny

Jeżeli kupujemy dom lub mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego (od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej), wówczas do wniosku kredytowego trzeba dodatkowo dołączyć inne dokumenty:

• numer księgi wieczystej, 
• umowa przedwstępna potwierdzająca warunki realizacji transakcji pomiędzy kupującym a sprzedawcą, 
• dokumenty potwierdzające dokonanie zaliczek i wpłat przez nabywcę na rzecz sprzedawcy (spółdzielni mieszkaniowej lub dewelopera),
• przy zakupie mieszkania: decyzja o uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, w którym znajduje się lokal,
• przy zakupie nowego domu: dokument potwierdzający, że roboty budowlane zostały zakończone,
• opcjonalnie: promesa bankowa odnośnie bezciężarowego wyodrębnienia nieruchomości – dotyczy sytuacji, w których nabywana nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Mieszkanie z rynku wtórnego – potrzebne dokumenty do wnioskowania o kredyt hipoteczny

Przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego, lista niezbędnych dokumentów jest nieco inna. W takiej sytuacji należy przekazać bankowi: 

• numer księgi wieczystej, 
• gdy nie ma założonej księgi wieczystej: zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o prawie sprzedającego do zbycia nieruchomości na rynku wtórnym,
• umowa przedwstępna omawiająca wszystkie dotychczasowe ustalenia pomiędzy nabywcą a sprzedającym, 
• gdy nieruchomość jest już objęta hipoteką: informacja z właściwego banku odnośnie wysokości długu pozostałego do spłaty.

Ile trzeba zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny?

Ile konkretnie trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Jakie zarobki będą odpowiednie, aby bez żadnych przeszkód otrzymać takie wieloletnie zobowiązanie? Co do zasady można posiadać nawet dochody w stosunkowo niskiej wysokości. Wszystko zależy od tego, jaka będzie wyliczona przez bank miesięczna rata do spłaty. Jeżeli nie będzie ona przesadnie wysoka, wtedy najpewniej mimo niskich dochodów spotkamy się z pozytywną decyzją. 

Warto wiedzieć, że bardzo wiele zależy także od tego, jaką mamy zdolność kredytową. Na ten wskaźnik wpływa rodzaj umowy o pracę, wysokość dochodów, stan cywilny oraz miesięczne koszty utrzymania. Osoba wnioskująca o kredyt mieszkaniowy musi także posiadać pozytywną historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej. Brak odpowiedniej zdolności kredytowej skutecznie może przekreślić nasze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. Przed złożeniem wniosku warto spłacić wszystkie swoje poprzednie zobowiązania finansowe, aby mieć „czyste konto” w BIK-u i KRD. 

Czy do uzyskania kredytu hipotecznego niezbędny jest wkład własny?

Jeśli decydujemy się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, musimy zdawać sobie sprawę z tego, iż w dzisiejszych czasach bank będzie wymagał od nas wkładu własnego. Jeszcze kilka lat temu nie było to konieczne, jednak dziś finansowanie za pomocą kredytu zakupu całej nieruchomości jest zabronione na mocy obowiązującego prawa bankowego.

Ile musi wynosić wkład własny w kredycie hipotecznym? W tej chwili powinien wynosić on minimum 20% wartości nabywanej nieruchomości.

W niektórych przypadkach wymagany wkład własny wynosi nawet więcej. Wszystko zależy tak naprawdę od indywidualnej polityki prowadzonej przez konkretną instytucję bankową. 

Dlaczego wkład własny jest obowiązkowy? Jest to spowodowane przede wszystkim tym, iż bankom zależy na obniżeniu ryzyka związanego z udzieleniem zobowiązania danemu kredytobiorcy. Jeśli konsument samodzielnie zgromadził pokaźną kwotę, to jest to dowód dla banku, iż posiada on odpowiednie kompetencje w zakresie zarządzania własnym budżetem domowym.

Obowiązek wpłacenia wkładu własnego zabezpiecza nie tylko banki przed udzielaniem kredytów hipotecznych niesumiennym klientom, ale także pomaga samym kredytobiorcom. Dzięki temu, iż wpłacamy wkład własny, późniejsza kwota do spłaty jest o wiele mniejsza.

Koszt kredytu hipotecznego 

Ustawa o kredycie hipotecznym wskazuje, że bank ma prawo do nałożenia na konsumenta ubiegającego się o ten produkt finansowy dodatkowych opłat. Wszystkie informacje o koszcie kredytu zawsze są dokładnie omówione w umowie kredytu. Nasz ranking kredytów hipotecznych określa wszystkie koszty kredytów, o których warto wiedzieć. Koszt kredytu hipotecznego jest uzależniony od:

• Oprocentowania. Jest to najważniejszy element wpływający na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Oprocentowanie zależy od dwóch składników: zmiennej stopy WIBOR oraz marży nakładanej przez dany bank. Marża to wynagrodzenie dla banku za to, że udzieliło się udzielić zobowiązania danemu klientowi. 
• Prowizji. Jest to wyrażony w formie procentowej zysk banku z tytułu realizacji transakcji związanej z udzieleniem kredytu hipotecznego. Prowizja może być doliczana jednorazowo bądź do każdej z rat kredytu. 
• Ubezpieczenia. Bank wymaga od klientów wnioskujących o kredyt hipoteczny, aby wykupili podstawowe ubezpieczenie. Ma ono na celu ochronę interesów nie tylko kredytodawcy, ale także kredytobiorcy. W razie nagłej choroby lub wypadku konsumenta raty kredytu będą spłacane przez ubezpieczyciela. Ubezpieczenie wlicza się do całkowitego kosztu kredytu. 

Zdecydowanie najistotniejszym czynnikiem wpływającym na całkowity koszt kredytu hipotecznego jest oprocentowanie. O wysokości oprocentowania decydują dwa elementy: marża banku oraz zmienna stopa oprocentowania WIBOR, która jest ustalana przez analityków Narodowego Banku Polskiego. W chwili obecnej stawki WIBOR określa się jako niskie, co ma pozytywny wpływ na koszty kredytów hipotecznych. Sytuacja na polskim rynku finansowym jest jednak dynamiczna, zatem w każdej chwili może dojść do podwyżki stawek WIBOR, a co za tym idzie do zwiększenia kosztów kredytów hipotecznych. 

Ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego oscyluje zazwyczaj w granicach 3-4 procent w skali roku. Oprócz oprocentowania trzeba jednak zwracać także uwagę na inne, dodatkowe opłaty, które są potrącane przez bank.

Na całkowitą kwotę do spłaty mocno wpływa m.in. prowizja i obowiązkowe ubezpieczenie. Miarodajnym wskaźnikiem opisującym, jaki będzie całkowity koszt kredytu, jest Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, w skrócie RRSO. Wszystkie banki w Polsce są zobowiązane do tego, aby poinformować swoich klientów o wysokości RRSO.

Informuje on nas nie tylko o wysokości oprocentowania, ale uwzględnia także inne koszty z zaciągniętym kredytem. W niektórych bankach obowiązują promocje, w których oprocentowanie wynosi 0%, jednak inne opłaty są już stosunkowo wysokie. RRSO zawiera informacje o wszystkich kosztach, dlatego dzięki temu wskaźnikowi bardzo łatwo można ocenić, czy dany kredyt hipoteczny jest atrakcyjny czy lepiej poszukać jakiejś innej oferty. 

Ranking kredytów hipotecznych – dlaczego warto?

Podczas poszukiwania najkorzystniejszego kredytu hipotecznego warto także postawić na ranking kredytów hipotecznych. Internetowe porównywarki finansowe prezentują aktualne informacje na temat najnowszych ofert kredytów hipotecznych od renomowanych instytucji bankowych. Korzystając z nich, znalezienie kredytu hipotecznego może zająć naprawdę niewiele czasu. 

Oprocentowanie stałe czy zmienne? 

Kredyty mieszkaniowe są oprocentowane na dwa sposoby: stopa procentowa może być stała lub zmienna. Która z tych ofert jest korzystniejsza? Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest oferowany dość rzadko – gdy uda już nam się znaleźć taką ofertę, to dotyczy ona zobowiązania wyłącznie na kilka lat. W tym celu warto zerknąć na ranking kredytów hipotecznych.

W większości przypadków oprocentowanie kredytów mieszkaniowych ze stałą stopą procentową obowiązuje przez okres maksymalnie 5 lat. Jest to tzw. zamrożenie stopy procentowej, które później ulega przekształceniu na stopę opartą na WIBOR powiększoną o marżę. Klientowi przysługuje także prawo do tego, aby zwrócić się do banku o przedłużenie stałej stawki oprocentowania na kolejny okres, jednak zapewne będzie ona zupełnie inna (mniej korzystna) niż w momencie podpisywania umowy kredytu hipotecznego. 

Sporo ekspertów podkreśla również, że kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem zmiennym w dzisiejszej sytuacji gospodarczej są dla konsumentów niezbyt korzystne. Dlaczego? Ma to oczywiście związek z decyzjami Rady Polityki Pieniężnej. Jest to organ, który odpowiada za ustalanie stóp procentowych.

W ostatnim czasie stopy procentowe zostały mocno podwyższone, przez co raty kredytobiorców spłacających kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem poszybowały do góry. Nie dotyczy to tych osób, które posiadają kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – wówczas jest ono cały czas takie samo. 

Czy warto szukać kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową? Dla wielu osób ogromnym atutem jest fakt, iż przez kilka lat mają pewność, że wysokość raty na rzecz banku nie ulegnie zmianie.

W okresie marzec-kwiecień 2020 Rada Polityki Pieniężnej kilkukrotnie podejmowała decyzję o obniżce podstawowych stóp procentowych w Polsce. Wszystko to miało oczywiście związek z pandemią koronawirusa. Z kolei w połowie 2021 roku RPP stopniowo je podwyższała, co przyczyniło się do wzrostu kosztów ponoszonych przez osoby spłacające kredyty hipoteczne.

Marża kredytu hipotecznego

Marża jest jednym z dwóch czynników wpływających na wysokość oprocentowania. Każdy bank samodzielnie określa jej wysokość. W zależności od polityki danej instytucji bankowej, marżą może być znacząco obniżona, gdy potencjalny kredytobiorca posiada bardzo wysoki wkład własny lub zdecyduje się na skorzystanie z dodatkowych usług, np. założy rachunek bankowy, kartę kredytową itd. Marża razem ze zmienną stawką WIBOR wpływa na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego. 

Prowizja od kredytu hipotecznego 

Bank oprócz marży nalicza także kredytobiorcom inną opłatę dodatkową, a mianowicie prowizję. Można ją zapłacić jednorazowo bądź uiszczać część należnej prowizji wraz z każdą ratą kredytu. W przypadku kredytów hipotecznych zdecydowanie częściej prowizja jest traktowana jako opłata jednorazowa, którą należy uiścić jeszcze przed podpisaniem umowy kredytu.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest możliwa?

Czy da się spłacić kredyt hipoteczny wcześniej niż przewiduje umowa? Tak, jednak należy zdawać sobie sprawę z tego, iż takie rozwiązanie nie zawsze będzie najkorzystniejsze. Na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego powinny się zdecydować przede wszystkim te osoby, które zgromadziły już niezbędną dodatkową gotówkę, a zwrócenie kredytu nie będzie żadnym obciążeniem dla ich domowego budżetu.

W niektórych bankach pobierane są z kolei opłaty od klientów z tytułu szybszej spłaty kredytu hipotecznego – dotyczy to zobowiązań, w których nie minęły 3 lata od podpisania umowy. W takich przypadkach wcześniejsza spłata kredytu nie będzie dobrym rozwiązaniem. Lepiej poczekać, aż minie okres, w którym bank z tytułu wcześniejszej spłaty będzie pobierał jakieś dodatkowe opłaty.

Czym skutkuje nadpłata kredytu hipotecznego?

Bank do podpisanej umowy kredytu hipotecznego dołącza także specjalny harmonogram spłat, którego należy przestrzegać przy uiszczaniu kolejnych rat. Niektórzy kredytobiorcy decydują się jednak na nadpłatę kredytu hipotecznego. Pojęcia wcześniejszej spłaty oraz nadpłaty są ze sobą błędnie utożsamiane, a okazuje się, że różnic między nimi jest całkiem sporo.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego polega na tym, że klient oddaje do banku całą kwotę, która pozostawała mu do spłaty. Z kolei do nadpłaty dochodzi wtedy, gdy kredytobiorca w ramach jednej raty oddaje więcej, niż przewidywał to dołączony do umowy kredytowej harmonogram. Umowa kredytowa często zawiera informację na temat tego, jak często w ciągu jednego roku kalendarzowego można nadpłacić kredyt hipoteczny.

Warto jednak wiedzieć o tym, że zarówno prawo do wcześniejszej spłaty kredytu jak i do nadpłaty jest umocowane prawnie w ramach ustawy o kredycie hipotecznym, która została uchwalona przez polskiego ustawodawcę w 2017 roku. Nie trzeba zatem obawiać się, że bank nie zgodzi się na nadpłatę kredytu hipotecznego – gdyby tak postąpił, byłoby to nielegalne.

Czy nadpłata lub wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego są opłacalne? Co do zasady, tak. W ten sposób całkowity koszt kredytu musi zostać obniżony. Bank będzie zobowiązany do tego, aby zwrócić odsetki, które z racji wcześniejszej spłaty nie powinny być naliczone. Jeśli dysponujemy dodatkowymi środkami finansowymi, jak najbardziej możemy wcześniej spłacić kredyt hipoteczny.

Ranking kredytów hipotecznych – podsumowanie

Znalezienie atrakcyjnego kredytu hipotecznego jest obecnie znacznie łatwiejsze niż kiedykolwiek wcześniej. Odwiedzanie poszczególnych placówek banków nie jest konieczne, ponieważ swobodny dostęp do informacji na temat poszczególnych ofert mamy dzięki internetowi.

Ranking kredytów hipotecznych dostępny na naszym portalu pomaga szybko podjąć decyzję o wyborze najtańszego kredytu hipotecznego. Podczas podejmowania decyzji należy koniecznie pamiętać o wszystkich istotnych wskaźnikach, takich jak oprocentowanie, oferowane kwoty kredytu, RRSO, prowizja czy możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania.